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18 de Setembro de 2019

Atraso na entrega de imóveis: por que alguns julgadores insistem em não conceder as indenizações aos compradores prejudicados?

Ricardo Bastos, Advogado
Publicado por Ricardo Bastos
há 4 anos

Acompanhando, recentemente, o julgamento de um recurso numa das Câmaras Cíveis do Tribunal de Justiça da Bahia, causou-me estranheza os argumentos levantados por alguns Desembargadores daquela Corte ao julgarem recursos envolvendo indenizações por atraso na entrega de imóveis.

É certo que, em paralelo à explosão dos lançamentos imobiliários ocorrida na década passada, aumentaram substancialmente também as demandas envolvendo pedidos de indenização em razão do descumprimento contratual relacionados ao prazo para entrega das obras.

Pois bem. Apesar do inegável descumprimento do prazo de conclusão dos empreendimentos, por parte das construtoras, entendem alguns juízes e desembargadores que tal fato, por si só, não ensejaria uma indenização aos compradores prejudicados. Segundo esses julgadores, somente a efetiva comprovação do prejuízo sofrido, como, por exemplo, o aluguel de um imóvel enquanto o bem adquirido não fica pronto, justificaria tal pedido indenizatório.

Com a devida vênia, não podemos concordar com tal linha de raciocínio. O simples atraso na conclusão e entrega do imóvel contratado tem, sim, o condão de ensejar uma reparação aos compradores, como demonstraremos a seguir.

As construtoras já embutem, em seus contratos, cláusulas que permitem uma carência de até 180 dias além do prazo previsto para entrega do imóvel. Apesar de tais previsões contratuais poderem ser discutidas judicialmente, o certo é que boa parte da jurisprudência admite a sua validade. Assim, dentro desse período de carência, a indenização pleiteada pelos compradores prejudicados pode até ser questionável. Passados esses 180 dias, entretanto, nada justifica a não condenação das construtoras pelo atraso das obras, muito menos pelos frágeis argumentos sempre utilizados pelas empresas, tais como ausência de materiais, falta de mão de obra, greves ou burocracia governamental na liberação do “habite-se”. Esses argumentos já foram devidamente afastados, pelos Tribunais, como causas excludentes da responsabilidade do construtor.

Surge, então, a questão: por que, passado aquele prazo de carência concedido em favor das construtoras (sem que haja nenhuma disposição parecida em favor dos adquirentes), insistem alguns julgadores em não deferir os pedidos de indenização em razão do atraso na entrega dos imóveis contratados?

O argumento dos julgadores, sintetizando, é a falta de comprovação efetiva dos supostos danos sofridos pelos consumidores. Esse motivo, no entanto, é frágil, especialmente quando levamos em consideração alguns pontos.

Em primeiro lugar, há uma indiscutível ofensa ao Código de Defesa do Consumidor, caracterizado pelo desequilíbrio contratual e pela desvantagem exagerada. Os contratos firmados com as construtoras sempre preveem penalidades para o atraso no cumprimento das obrigações pelo consumidor. Toda vez que ele atrasa uma prestação é penalizado com juros, multa, podendo até tal inadimplemento ensejar a rescisão do contrato. No entanto, nada é previsto em caso de descumprimento contratual por parte da construtora. Há, portanto, nítida afronta aos artigos 47, 51, inciso IV, e § 1º, III, do Código de Defesa do Consumidor, apta a justificar uma indenização.

Inegável, assim, que deveria ser aplicada, no mínimo, uma condenação da construtora a indenizar o consumidor utilizando-se as mesmas premissas estabelecidas no contrato para as hipóteses de inadimplemento do comprador. Se o consumidor pode ser penalizado pelo atraso, por que não a construtora quando descumpre o que contratou?

Em segundo lugar, o atraso na conclusão da obra gera também, ao contrário do entendimento de parte da jurisprudência, evidentes danos morais. A demora injustificada na conclusão do empreendimento não pode ser considerada como um mero aborrecimento. É situação aflitiva, geradora de desgaste, estresse emocional, incerteza e insegurança. Os caso de falência de empresas e perda de todo o dinheiro investido vem sempre à mente dos consumidores quando a construtora não cumpre o prometido.

A não entrega do imóvel no prazo contratado obriga o adquirente a modificar seus planos, afetando consideravelmente seu planejamento de vida. Quantas pessoas precisam adiar o projeto de abrir seu negócio porque a sala comercial não foi entregue na data prevista? Quantos casais postergam o casamento ou vão morar na casa de parentes porque o imóvel não ficou pronto no prazo? Quantos jovens prorrogam a saída da casa dos pais por conta da demora na conclusão de empreendimentos? São exemplos típicos de situações que interferem no estado emocional do consumidor, passando longe de uma situação de simples aborrecimento.

Em terceiro e último lugar, a jurisprudência do STJ traz vasto rol de decisões em que o atraso injustificado da entrega dos imóveis gera indenização, ainda que sem a prova do prejuízo, pela não fruição dos bens durante o período da mora da construtora. E, aqui, pouco importa se o comprador adquiriu o imóvel para morar ou como investimento. O simples atraso representa um prejuízo que precisa ser indenizado.

Diante de todas essas considerações, é sempre surpreendente se deparar com decisões que negam ao consumidor o direito à indenização pelo atraso de obra, sob o argumento de ausência de comprovação dos prejuízos. Afinal, ao decidir dessa forma, o julgador está dizendo que, em verdade, a construtora pode atrasar a entrega do bem, pode descumprir o que prometeu fazer e fica por isso mesmo, nada acontecerá. É justa essa situação?

Por sorte, esse entendimento não corresponde à majoritária corrente jurisprudencial que vem decidindo pela condenação das construtoras. E, pra finalizar, os Desembargadores que votaram contrários aos consumidores prejudicados, na sessão do Tribunal de Justiça da Bahia em que estive presente, foram vencidos pela maioria.

6 Comentários

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Hoje em dia com a velocidade das informações na internet, as pessoas fazem centenas de fóruns, blogs, site, comentando suas experiências com as construtoras e com a justiça, o resultado vem à cavalo, em pouco tempo ninguém quer comprar mais nada, com a falta de demanda o setor entra em crise. Quando a justiça não garante a justiça isso dificulta o fechamento de futuros negócios, isso gera a desconfiança do consumidor que prefere não comprar ao saber a justiça não garante o que dever garantir. continuar lendo

Bom artigo. continuar lendo

Amigos, aqui no RJ, majoritariamente, decidimos no seguinte sentido (variando a verba compensatória dos danos morais conforme o órgão julgador):

0018169-51.2009.8.19.0087 - APELACAO

1ª Ementa
DES. WERSON REGO - Julgamento: 08/07/2015 - VIGESIMA QUINTA CÂMARA CIVEL CONSUMIDOR

DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA RÉ. PROTEÇÃO CONTRATUAL DO CONSUMIDOR. RECUROS A QUE SE NEGA SEGUIMENTO. 1) Incidência do CDC - A matéria submetida à apreciação do Poder Judiciário é de ordem pública e de interesse social. Presentes os elementos da relação jurídica de consumo, a análise das práticas, das cláusulas e condições contratualmente ajustadas entre as partes se subsume ao campo de incidência principiológico-normativo do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor, sendo indisponível e imperativa a sua aplicação. 2) Proteção contratual do consumidor - O intérprete e aplicador do Direito do Consumidor tem o dever de zelar pela satisfação das legítimas expectativas dos parceiros contratuais, permitindo ao contrato cumprir a sua função social, eliminando os eventuais excessos decorrentes do abuso da posição de vantagem (match position) - praticados pelas incorporadoras. 3) Práticas abusivas - HERMAN BENJAMIN conceitua "práticas abusivas", em sentido amplo, como sendo aquelas em "desconformidade com os padrões mercadológicos de boa conduta, em relação ao consumidor", definindo-as como "as condições irregulares de negociação nas relações de consumo", condições essas "que ferem os alicerces da ordem jurídica, seja pelo prisma da boa-fé, seja pela ótica da ordem pública e dos bons costumes". 4) Responsabilidade civil - O descumprimento da obrigação de entrega da unidade imobiliária no prazo convencionado, vencido o prazo de tolerância, implica na responsabilidade objetiva do incorporador à efetiva reparação dos danos materiais e morais (art. , VI, CDC) ao adquirente. 5) Danos morais - Cumpre ao Poder Judiciário efetivamente reparar os danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos causados aos consumidores, mas, sobretudo, compete-lhe efetivamente prevenir a ocorrência dos mesmos - conforme dispõe o artigo , VI, do Código de Proteçâo e Defesa do Consumidor. Seguindo-se por esta trilha de raciocínio, especial relevo assume a teoria do desestímulo (adotada majoritariamente pela doutrina e jurisprudência pátrias, inspirada na Escola Francesa), segundo a qual a sanção (quantum indenizatório arbitrado pela autoridade judicial) deve fixar uma quantia considerável o suficiente para inibir a reiteração de condutas semelhantes pelo agente. Verba compensatória (R$ 20.000,00) adequada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, sem olvidar a natureza punitivo-pedagógica da condenação. 6) Em se tratando de responsabilidade contratual, o termo inicial para a incidência dos juros moratórios é a data da citação. Precedentes do e. Superior Tribunal de Justiça 7) À conta de tais fundamentos, com amparo na regra do artigo 557, caput, do Código de Processo Civil, nega-se seguimento ao recurso, manifestamente improcedente. AGRAVO. ARTIGO 557, § 1º, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ERROR IN JUDICANDO INEXISTENTE. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. continuar lendo

Obrigado, Dr. Werson, pela contribuição. A jurisprudência citada será utilizada em casos futuros. continuar lendo

Excelente artigo, Doutor Ricardo.

De fato, o atraso injustificado de obras, tão comum em nossa sociedade, não é um "mero aborrecimento", como os patronos das empreiteiras querem fazer crer. Felizmente, existem profissionais lúcidos que são capazes de desconstruir tal aberração argumentativa, visando proteger o direito do consumidor, hipossuficiente na relação jurídica de consumo. Genial o segundo pondo do seu argumento, o qual transcrevo com orgulho:

"A demora injustificada na conclusão do empreendimento não pode ser considerada como um mero aborrecimento. É situação aflitiva, geradora de desgaste, estresse emocional, incerteza e insegurança. Os caso de falência de empresas e perda de todo o dinheiro investido vem sempre à mente dos consumidores quando a construtora não cumpre o prometido.

A não entrega do imóvel no prazo contratado obriga o adquirente a modificar seus planos, afetando consideravelmente seu planejamento de vida. Quantas pessoas precisam adiar o projeto de abrir seu negócio porque a sala comercial não foi entregue na data prevista? Quantos casais postergam o casamento ou vão morar na casa de parentes porque o imóvel não ficou pronto no prazo? Quantos jovens prorrogam a saída da casa dos pais por conta da demora na conclusão de empreendimentos? São exemplos típicos de situações que interferem no estado emocional do consumidor, passando longe de uma situação de simples aborrecimento."

Quem dera o Poder Judiciário tivesse tamanho bom senso!
Obrigado por compartilhar conosco um pouco da sua vivência na área consumerista!
Foi uma verdadeira aula. continuar lendo

Obrigado, Dr. Filipe. Espero ter contribuído com o debate e com esclarecimentos sobre o tema. continuar lendo